Kita mengenal rumah murah dengan harga yang dijual 50 s.d 60 juta, adalah tipe tipe 21 sd 30, hal itu diluncurkan kepada masyarakat karena sebagian besar masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) hanya mampu membeli rumah dengan cicilan KPR dibawah atau berkisar 500 ribu per bulan dengan skema kredit sampai 15 tahun. Dengan kondisi MBR seperti itu, maka produk rumah murah yang ditawarkan adalah rumah murah yang dikonsep dengan batasan harga dan kemampuan kredit MBR. Dengan simulasi kredit angsuran 500 ribuan perbulan, uang muka minimal 20% bunga KPR 7,25 %, dengan jangka maksimal pinjaman 15 tahun, didapatkan harga maksimal penjualan rumah dengan kapling adalah 60 juta per unit.  Dengan harga jual 60 jutaan per unit, maka didesainlah rumah murah dengan luas lahan 60 meter persegi, dan didapatkan tipe 21 sampai 30 tergantung lokasi dan harga dasar pembelian tanahnya. Jika lokasi diperkotaan atau urban harga tanah sudah bisa mencapai 200 ribu atau bahkan lebih. Konsekuensi dari harga tanah tersebut adalah penurunan tipe atau spesifikasi rumah murah yang juga akan berpengaruh terhadap kualitas rumah murah.

Pada awal tahun 2012, Kemenpera memutuskan bahwa rumah murah untuk rakyat yang bersubsidi atau melalui skema FLPP adalah rumah dengan luasan lantai 36. Hal tersebut mengandung resiko harga jual rumah akan naik, rumah dengan tipe dibawahnya tidak mendapat fasilitas kredit FLPP, dan akan naik jua, sedangkan kemampuan daya beli MBR tetap, yang kemudian berdampak tidak terjangkaunya rumah murah untuk masyarakat dan target perumahan untuk rakyat di Indonesia tidak akan tercapai (backlog). Hal itu kemudian terlihatnyata, banyak rumah murah dibawah tipe 36, belum terserap pasar, dan pengembang juga harus berhitung ulang untuk mewujudkan rumah murah tersebut. Pemerintah juga menetapkan rumah murah dengan harga 88 juta yang naik dari sebelumnya seharga 75 juta per unit. Kebijaka tersebut juga menyebabkan banyak pengembang tidak berani mengembangkan rumah murah karena pertimbangan daya beli MBR yang belum sampai pada harga yang ditetapkan pemerintah.

Melalui usulan ASPERSI (Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia) ke Mahkamah Konstitusi untuk melakukan judicial review pasal 22 UU Perumahan dan Permukiman bahwa meskipun batasan rumah tipe 36 adalah menjadi standar hidul layak di seluruh dunia, tetapi mempunyai potensi dan berimplikasi menghambat MBR yang berkeinginan untuk membeli rumah karena penghasilannya yang belum mencukupi. Awal bulan ini, akhirnya Mahkamah Konstitusi mereview pasal 22 dan membatalkannya. Dengan begitu, perkembangan pembangunan rumah murah akan bergairah lagi untuk mencapai target pemerintah yang akhir tahun 2012 ini juga mengalami backlog.

Apakah Rumah Sikokoh itu ?

Rumah murah yang sering ditawarkan, seringkali memberikan spesifikasi kepada pembeli yang dibawah rata-rata rumah yang dijual standar. Spesifikasi bangunan rumah murah yang ada pada umumnya adalah sebagai berikut :

–       Pondasi titik baik telapak ataupun bentuk umpak

–       Struktur beton bertulang

–       Dinding batako bagian luar tanpa plester dan dinding dalam plester yang menutup dinding anyaman bambu.

–       Atap asbes

–       Tanpa plafon

–       Lantai rabatan +acian semen

Bentuk rumah murah yang ditawarkan adalah rumah deret dengan dinding pembatas kapling bisa 1 dinding, artinya dinding tersebut dipakai untuk 2 kapling.

Seperti diuraikan pada artikel ‘Adakah Rumah Murah Berkualitas’ oleh si Kokoh, menjelaskan bahwa rumah dengan konsep yang ditawarkan si Kokoh akan mendapatkan berbagai efisiensi yang sehingga kualitas bangunan akan menjadi standar. Berapa sebenarnya nilai efisiensi rumah sikokoh? Berikut ilustrasinya.

Jika kita mengasumsikan harga produk rumah tipe 36 lengkap (misalnya) adalah 40 juta, dengan bobot item pekerjaan adalah :

–           Persiapan                                    1,0       %

–           Pekerjaan tanah                         2,0       %

–           Pondasi                                       8,0       %

–           Struktur                                     15,0       %

–           Dinding dan Plesteran              23,0       %

–           Atap                                          12,0       %

–           Plafon                                         8,0       %

–           Pintu dan Jendela                       7,5       %

–           Penutup Lantai                          11,0       %

–           Listrik                                          1,5       %

–           Plambing, sanitasi dll                  4,0       %

–           Finishing                                      7,0       %

Biaya pekerjaan dinding dan plesteran (sudah termasuk acian) adalah Rp. 40 juta x 23 % = 9,2 juta (sudah termasuk upah). Dan pada elemen dinding terdapat sloof, kolom dan ring balok (items struktur) sejumlah 15% x 40 juta = 6 juta. Pondasi pada bangunan diatas sebesar 8%x40 juta = 3,2 juta. Total biaya item pondasi, dinding  dan struktur pada bangunan akhirnya menjadi Rp 3,2 + 9,2  + 6 =18,4 juta. Dengan perhitungan material dan upah, pekerjaan dinding dan struktur rumah si kokoh, biaya tersebut menjadi hanya sekitar 13,4 juta, dari items itu rumah Si Kokoh dapat mengefisiensikan sektiar 5 juta atau sekitar 12,5 %. Efisiensi tersebut akan ditambah dengan item item yang lainnya sehingga efisiensi bisa mencapai 20%. Dan diharapkan dengan efisiensi tersebut, tidak adal lagi rumah yang tanpa plester, rumah tanpa plafon, atau spesifikasi rumah murah yang kurang baik.